การซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ซับซ้อนเป็นกระบวนการที่ยาวนานและบางครั้งก็ซับซ้อน การหาอพาร์ตเมนต์ที่คุณคิดว่ามีศักยภาพในการทำเงินเป็นสิ่งสำคัญสำหรับคุณ หากจำเป็น ให้ทำงานอย่างใกล้ชิดกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ และกับนักบัญชีเพื่อวิเคราะห์ศักยภาพทางการเงินของอาคารอพาร์ตเมนต์ ในการสมัครขอสินเชื่อ รวบรวมข้อมูลที่จำเป็นและเข้าหาผู้ให้กู้หลายราย นอกจากนี้ คุณควรปรึกษากับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยเหลือคุณตลอดกระบวนการ
ขั้นตอน
ส่วนที่ 1 จาก 4: การหาอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์
ขั้นตอนที่ 1 เลือกประเภทของคอมเพล็กซ์ที่จะซื้อ
คุณอาจต้องการซื้อคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ที่ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์เท่านั้น อย่างไรก็ตาม คุณควรพิจารณาซื้อคอมเพล็กซ์ "การใช้งานแบบผสม" ด้วย คอมเพล็กซ์ประเภทนี้ยังมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่คุณสามารถเช่าได้
- คอมเพล็กซ์ที่ไม่ได้ใช้งานแบบผสมสามารถแปลงได้ อย่างไรก็ตามการแบ่งเขตจะต้องอนุญาต
- ลองนึกถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่คุณต้องการให้อพาร์ตเมนต์ของคุณมีสิ่งอำนวยความสะดวก ตัวอย่างเช่น อาจมีฟิตเนส สระว่ายน้ำ หรือพื้นที่ส่วนกลางสำหรับจัดงานส่วนตัว
ขั้นตอนที่ 2 พิจารณาจ้างตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
คุณจะต้องการซื้อคอมเพล็กซ์ในพื้นที่ที่ไม่ลดลง และตัวแทนสามารถช่วยคุณระบุพื้นที่เหล่านี้ได้ พูดคุยกับเจ้าของอพาร์ตเมนต์อื่นๆ ว่าพวกเขาทำงานร่วมกับตัวแทนหรือไม่ และพวกเขาจะแนะนำพวกเขาหรือไม่
- ตามหลักการแล้วคุณควรไปกับคนที่ทำงานเป็นเอเย่นต์เต็มเวลา งานพาร์ทไทม์อาจไม่รู้จักตลาดทั้งภายในและภายนอก
- แน่นอน คุณสามารถค้นคว้าเกี่ยวกับคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ได้ด้วยตัวเอง ตรวจสอบออนไลน์ พูดคุยกับนักลงทุนรายอื่น และขับรถไปรอบๆ ย่าน อย่างไรก็ตาม ตัวแทนที่มีประสบการณ์ในคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์สามารถช่วยคุณประหยัดเวลาได้
ขั้นตอนที่ 3 เยี่ยมชมคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์
เยี่ยมชมคอมเพล็กซ์ด้วยตนเองทุกครั้งก่อนตัดสินใจซื้อ คุณควรเดินผ่านอาคารทั้งหมดบนคอมเพล็กซ์และดูพื้นที่ส่วนกลาง จดบันทึกและถามคำถาม การซื้ออพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์เป็นการลงทุนครั้งใหญ่ และคุณไม่ควรเดินหน้าต่อไป เว้นแต่คุณจะรู้สึกสบายใจกับสภาพของอาคาร
- อย่าเดินผ่านอาคารเพียงหลังเดียวบนคอมเพล็กซ์ หากคุณทำเช่นนั้น คุณอาจถือว่าสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ อยู่ในสภาพที่เท่าเทียมกัน ตั้งข้อสงสัยหากตัวแทนของผู้ขายไม่แสดงให้คุณเห็นอาคารทั้งหมดในคอมเพล็กซ์
- อย่าลืมแวะมาเยี่ยมเยียนในตอนเย็นเพื่อที่คุณจะได้ตรวจสอบระบบรักษาความปลอดภัยที่คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ ทางเดินควรมีแสงสว่างเพียงพอ ประตูล็อคไว้อย่างเหมาะสม และไม่ควรมีใครเดินเตร่ไปมาในบริเวณนั้น
ขั้นตอนที่ 4 พูดคุยกับเจ้าของปัจจุบัน
คุณสามารถรับข้อมูลที่มีค่ามากมายโดยการพบปะกับเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบัน เตรียมพร้อมที่จะถามคำถามที่เกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่น ถามเกี่ยวกับสิ่งต่อไปนี้:
- เช่ากี่ยูนิต? มันจะง่ายกว่าในการจัดหาเงินทุนสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่เช่าอยู่
- ผู้เช่าอยู่ที่นั่นนานแค่ไหน? คอมเพล็กซ์ที่มีผู้เช่าระยะยาวอาจมีความเสถียรมากกว่า
- เจ้าของขายเองทำไม? การเกษียณอายุหรือเปลี่ยนการลงทุนเป็นเหตุผลที่ถูกต้องตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ขายเพราะขาดทุน คือ ธงแดง โปรดจำไว้ว่าเหตุผลที่เจ้าของขายอาจเป็นความลับ
ขั้นตอนที่ 5. ขอข้อมูลเกี่ยวกับผู้เช่าปัจจุบัน
คุณจะต้องการทราบรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาเช่าของพวกเขา ขอ “ม้วนเช่า” ซึ่งควรมีข้อมูลต่อไปนี้:
- รายชื่อผู้เช่าและหน่วยงาน
- ขนาดของแต่ละยูนิต
- เงื่อนไขการเช่า
- จำนวนค่าเช่าและเงินฝาก
- จำนวนห้องนอนและห้องน้ำในแต่ละยูนิต
ส่วนที่ 2 จาก 4: การวิเคราะห์การทำกำไร
ขั้นตอนที่ 1 ประมาณการว่าคุณสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้เท่าไร
คุณไม่ควรซื้ออพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์เว้นแต่คุณจะสามารถจ่ายได้ วิเคราะห์ว่าเจ้าของบ้านปัจจุบันได้เช่าหน่วยถูกเกินไปหรือว่าค่าเช่าเป็นไปตามอัตราตลาดหรือไม่
- ค้นหาคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ที่เปรียบเทียบได้ทางออนไลน์ ดูว่าพวกเขาโฆษณาหน่วยของพวกเขาสำหรับเท่าใด สำหรับแหล่งข้อมูลดีๆ ที่จะช่วยให้คุณทราบราคาเช่าในบริเวณใกล้เคียง โปรดไปที่
- คุณยังสามารถถามบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ว่าราคาตลาดในพื้นที่ของคุณเป็นเท่าใด
- หากคอมเพล็กซ์มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยคุณคิดค่าใช้จ่ายได้
ขั้นตอนที่ 2 ประมาณการค่าใช้จ่ายของคุณ
คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ต้องการการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นคุณต้องวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา รับงบกำไรขาดทุนจากเจ้าของปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อย่าวางใจ 100% เจ้าของอาจปลอมตัวเลขบางส่วนเพื่อทำให้อพาร์ตเมนต์ดูน่าสนใจยิ่งขึ้น ตรวจสอบข้อมูลค่าใช้จ่ายอีกครั้ง:
- รับข้อมูลภาษีของคอมเพล็กซ์จากผู้ประเมินเขต
- ประเมินต้นทุนการจัดการทรัพย์สินโดยติดต่อบริษัทจัดการทรัพย์สิน ถามว่าคิดเงินเท่าไหร่ โดยปกติค่าธรรมเนียมจะขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าที่คาดหวัง
- คำนวณปริมาณการบำรุงรักษาที่จำเป็น หากคุณไม่เคยเปิดอพาร์ทเม้นท์มาก่อน ให้คุยกับเจ้าของปัจจุบัน ถามว่าพวกเขาใช้จ่ายประจำปีในการซ่อมแต่ละหน่วยหรือพื้นที่ ตามหลักการแล้ว คุณต้องการใช้จ่ายเงินประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์ของเงินที่คุณใช้ไปเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ขั้นตอนที่ 3 เรียกใช้ตัวเลข
ผู้ให้กู้จะไม่ให้เงินคุณเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์ เว้นแต่คุณจะสามารถแสดงให้เห็นว่ามันจะทำกำไรได้ ทำงานอย่างใกล้ชิดกับนักบัญชีเพื่อคำนวณตัวเลขและสร้างเอกสารทางการเงินที่จำเป็นเพื่อแสดงผู้ให้กู้ คุณสามารถหานักบัญชีได้โดยติดต่อสมาคมนักบัญชีสาธารณะของรัฐของคุณ
- คำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของคุณ ซึ่งเป็นรายได้รวมของคุณหักค่าใช้จ่าย
- สร้างการวิเคราะห์กระแสเงินสด แสดงว่าจำนวนเงินที่คุณได้มาเปรียบเทียบกับจำนวนเงินที่คุณจะใช้จ่าย เมื่อคุณเริ่มต้น หรือในช่วงที่ตลาดเช่าไม่ดี คุณอาจไม่มีกระแสเงินสดเข้ามา
- โปรดทราบว่าผู้ให้กู้จะใช้หมายเลขของตนเองเช่นเดียวกับผู้ประเมินราคาที่ให้ความสำคัญกับความซับซ้อน
ส่วนที่ 3 ของ 4: การรับเงินทุน
ขั้นตอนที่ 1 ตรวจสอบรายงานเครดิตของคุณ
คุณมีสิทธิ์ได้รับรายงานเครดิตฟรีหนึ่งครั้งในแต่ละปี ผู้ให้กู้ของคุณจะพิจารณาประวัติสินเชื่อส่วนบุคคลของคุณ ดังนั้นคุณควรดึงข้อมูลและตรวจสอบข้อผิดพลาด โต้แย้งสิ่งที่ไม่ถูกต้อง
- ตัวอย่างเช่น บัญชีอาจอยู่ในรายการที่ไม่ใช่ของคุณ หรือบัญชีอาจแสดงอย่างไม่ถูกต้องตามค่าเริ่มต้นหรือคอลเลกชัน นอกจากนี้ วงเงินสินเชื่ออาจไม่ถูกต้อง
- เริ่มเร็ว กระบวนการโต้แย้งทั้งหมดอาจใช้เวลาถึง 60 วันจึงจะเสร็จสมบูรณ์ และคุณจะต้องการรายงานเครดิตที่ชัดเจนก่อนที่คุณจะเข้าหาผู้ให้กู้
ขั้นตอนที่ 2 เรียนรู้เกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์
เงินกู้เพื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ไม่เหมือนกับเงินกู้ที่คุณนำออกไปซื้อบ้านของคุณเอง โดยทั่วไป เงินกู้สามารถมีได้ 30 ปีหรือสั้นเพียงห้าหรือเจ็ด อัตราดอกเบี้ยอาจเป็นตัวแปรหรือคงที่
- หากคุณสามารถกู้เงินแบบ non-recourse ได้ อาคารจะค้ำประกันเงินกู้ดังกล่าวเป็นหลักประกัน อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ทุกคนไม่สามารถกู้ยืมเงินแบบ non-recourse ได้ และโดยทั่วไปอาคารจะต้องมีมูลค่าอย่างน้อย 2.5 ล้านเหรียญสหรัฐ
- ด้วยเงินกู้ไล่เบี้ย คุณยังคงต้องรับผิดชอบต่อเงินกู้ดังกล่าวเป็นการส่วนตัว ในกรณีผิดนัด คุณอาจถูกฟ้อง และคุณอาจสูญเสียทรัพย์สินส่วนบุคคล สินเชื่อรีคอร์สมีความเสี่ยงมากกว่า แต่อาจเป็นเงินกู้ประเภทเดียวที่คุณจะได้รับในฐานะเจ้าของบ้านคนใหม่
- เงินกู้เพื่อการพาณิชย์ต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 30% ของราคาซื้อ
- หากคุณประสบปัญหาในการขอสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ ให้พิจารณาทำสัญญาอสังหาริมทรัพย์แทน สัญญาอสังหาริมทรัพย์ต้องมีเงินดาวน์จำนวนมาก แต่ก็ยากที่จะได้รับการอนุมัติ เงินดาวน์อาจน้อยกว่าที่ธนาคารต้องการ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายต้องการมากน้อยเพียงใด
ขั้นตอนที่ 3 ยื่นข้อเสนอให้เจ้าของ
หารือเกี่ยวกับข้อเสนอที่สมเหตุสมผลกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ซึ่งจะขึ้นอยู่กับสถานะของตลาดในท้องถิ่น หากตลาดร้อน คุณอาจต้องจ่ายราคาที่ขอหรือมากกว่านี้
- ไม่ว่าตลาดจะร้อนแค่ไหน ให้ยืนยันในระยะเวลาเอสโครว์ 90 วัน คุณจะต้องการอย่างน้อย 60 วันเพื่อรับการตรวจสอบ ซึ่งจะทำให้คุณมีเวลา 30 วันในการตรวจสอบเอกสารก่อนปิด
- หากคุณกำลังใช้ผู้ให้กู้ ให้ถามพวกเขาว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการดำเนินการเงินกู้ของคุณ คุณอาจต้องขอเวลาเพิ่มเติมจากเจ้าของเพื่อรวบรวมทุกอย่างทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ของคุณ
ขั้นตอนที่ 4. ให้ตรวจสอบอาคาร
จ้างผู้ตรวจสอบที่มีประสบการณ์ในทรัพย์สินเชิงพาณิชย์โดยเร็วที่สุดในกรณีที่มีปัญหาหรือความล่าช้าในภายหลัง ค้นหาผู้ตรวจสอบโดยขอคำแนะนำจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือพูดคุยกับเจ้าของอพาร์ทเมนท์รายอื่น
- ตรวจสอบล่วงหน้าว่าจะตรวจสอบอะไร ถามว่าคุณจำเป็นต้องจ้างผู้ตรวจการพิเศษเพื่อตรวจสอบสระว่ายน้ำหรือสนามเทนนิสหรือไม่
- หากผู้ตรวจสอบพบปัญหา ให้ขอสินเชื่อจากผู้ขาย ซึ่งจะช่วยลดจำนวนเงินที่คุณจ่าย อีกทางหนึ่งผู้ขายอาจทำการซ่อมแซมก่อนปิด
ขั้นตอนที่ 5. รวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการขอสินเชื่อ
คุณต้องให้ข้อมูลผู้ให้กู้เกี่ยวกับคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์เมื่อคุณสมัคร ดังนั้นให้รวบรวมสิ่งต่อไปนี้ก่อนที่จะเข้าหาผู้ให้กู้:
- ภาพอพาร์ทเม้นท์ คอมเพล็กซ์
- แบบแปลนชั้น
- แผนที่บริเวณโดยรอบ
- รายละเอียดของทรัพย์สิน (เช่น จำนวนยูนิต ปีที่สร้าง ฯลฯ)
- การอัพเกรดที่คาดหวัง
- ข้อมูลการเช่า
- ราคาซื้อ
- ชื่อของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ และบริษัทกรรมสิทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม
ขั้นตอนที่ 6 สมัครสินเชื่อของคุณ
เข้าหาผู้ให้กู้หลายรายเพื่อให้คุณสามารถเปรียบเทียบข้อเสนอของพวกเขาได้ ขอใบสมัครและส่งพร้อมเอกสารประกอบของคุณ หากเจ้าหน้าที่สินเชื่อต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ให้จัดหาให้โดยเร็วที่สุด
ขั้นตอนที่ 7 เปรียบเทียบสินเชื่อ
หลังจากอนุมัติคุณแล้ว ผู้ให้กู้จะส่งหนังสือแสดงเจตจำนงหรือใบบันทึกระยะเวลาให้คุณ วิเคราะห์อย่างระมัดระวัง มันจะระบุจำนวนเงินที่คุณสามารถยืมและเงื่อนไขอื่น ๆ เลือกเงินกู้ที่มีเงื่อนไขที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
- ลงนามในใบแจ้งระยะเวลาหรือหนังสือแสดงเจตจำนงสำหรับผู้ให้กู้ที่คุณเลือก ณ จุดนี้คุณอาจต้องจ่ายเงินมัดจำ
- ผู้ให้กู้ควรติดตามสัญญาเงินกู้แบบเต็ม (และขั้นสุดท้าย)
ส่วนที่ 4 จาก 4: การปิดอาคารอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์
ขั้นตอนที่ 1 จ้างทนายความ
คุณจะต้องลงนามในเอกสารทางกฎหมายหลายฉบับก่อนจึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ อย่าพยายามทำทุกอย่างด้วยตัวเอง คุณควรจ้างทนายความที่มีประสบการณ์เพื่อร่างและตรวจสอบเอกสารทั้งหมดแทน ทนายความสามารถทำสิ่งต่อไปนี้:
- ร่าง เจรจา และตรวจสอบข้อตกลงการซื้อ
- ขอสินเชื่อจากเจ้าของเพื่อทำการซ่อมแซมที่จำเป็น
- ตรวจสอบให้แน่ใจว่าชื่อมีความชัดเจน
- ตั้งค่าเอสโครว์
ขั้นตอนที่ 2 สร้างบริษัทจำกัดเพื่อเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์
หากมีผู้ได้รับบาดเจ็บที่อพาร์ตเมนต์ พวกเขาอาจฟ้องคุณเพราะคุณประมาทในการดูแลรักษา หากคุณแพ้คดี ผู้เสียหายสามารถมาติดตามทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ เช่น บ้านของคุณเอง ด้วยการเป็นเจ้าของคอมเพล็กซ์ผ่าน LLC ทรัพย์สินส่วนบุคคลของคุณจะได้รับการปกป้อง
- การเป็นเจ้าของอาคารในฐานะ LLC ไม่ได้ปกป้องคุณจากคดีความทั้งหมด ตัวอย่างเช่น ผู้ให้กู้ของคุณสามารถฟ้องคุณได้หากคุณผิดนัดในการกู้ยืมเงินแบบไล่เบี้ย อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์ในฐานะ LLC จะให้ความคุ้มครองที่สำคัญต่อการบาดเจ็บส่วนบุคคลและคดีความอื่นๆ
- เริ่ม LLC โดยการยื่นเอกสารที่เหมาะสมกับรัฐมนตรีต่างประเทศของคุณและรับใบอนุญาตหรือใบอนุญาตที่จำเป็น ทนายความของคุณอาจช่วยคุณได้เช่นกัน เนื่องจากอาจใช้เวลานาน
ขั้นตอนที่ 3 ตรวจสอบสัญญาและการเปิดเผยข้อมูล
คุณจะต้องดำเนินการตรวจสอบสถานะที่สำคัญพร้อมกับทนายความของคุณเพื่อปิดสัญญาอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น คุณจะต้องทำสิ่งต่อไปนี้:
- ทำแบบสำรวจชื่อที่เหมาะสมให้เสร็จสิ้น โดยทั่วไปแผนจำนองไม่เพียงพอ คุณจะต้องทำแบบสำรวจชื่อ ALTA แทน
- ตรวจสอบการเปิดเผยข้อมูลใดๆ เกี่ยวกับทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น เจ้าของอาจเปิดเผยว่ามีบางอย่างผิดปกติกับทรัพย์สินที่ผู้ตรวจสอบไม่ได้จับ
- ตรวจสอบสัญญาเช่าและเอกสารของผู้เช่าสำหรับการมอบหมาย
- พิจารณาผลกระทบของข้อ จำกัด การแบ่งเขตในอพาร์ตเมนต์ หากคุณต้องการแปลงคอมเพล็กซ์เป็นการใช้งานแบบผสม นี่คือขั้นตอนสำคัญ
- ตรวจสอบสัญญาบริการสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์
- ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นในการซ่อมแซม
ขั้นตอนที่ 4 เข้าร่วมการปิด
ทนายความของคุณควรเข้าร่วมการปิดกิจการพร้อมกับตัวแทนของ LLC ของคุณ (หากคุณก่อตั้งขึ้น) คุณควรได้รับเอกสารต่าง ๆ เมื่อปิดบัญชี รวมถึงโฉนดการอ้างสิทธิ์และสัญญาเช่าและสัญญาที่ได้รับมอบหมาย
ขั้นตอนที่ 5. จ้างคนมาจัดการคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์
ขึ้นอยู่กับขนาดของคอมเพล็กซ์ การจัดการทรัพย์สินด้วยตนเองโดยการใช้ชีวิตในที่พักอาจเป็นไปไม่ได้ คุณควรจ้างบริษัทจัดการทรัพย์สินแทน พวกเขาจะจัดการทรัพย์สินโดยเก็บค่าเช่าและกำหนดเวลาซ่อมแซม
- ตรวจสอบค่าใช้จ่าย โดยทั่วไป บริษัทจัดการทรัพย์สินจะเรียกเก็บค่าเช่า 5-10% ของค่าเช่าที่เรียกเก็บ
- พูดคุยกับเจ้าของบ้านรายอื่นเพื่อรับการอ้างอิง อีกทางหนึ่งคุณสามารถตรวจสอบกับสมาคมอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ของคุณ
- เปรียบเทียบบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มากกว่าราคา ดูบริการที่พวกเขาเสนอด้วย
